10.15 대책 이후, 마포·양천구 신축 아파트만 주목해야 하는 이유

7년 이내 신축 아파트만 따로 보면, 서울 상승세가 더 뚜렷해집니다

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10월 15일 발표된 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장에 다시 불이 붙고 있습니다. 특히 이번 글에서는 마포구와 양천구 내 지은 지 7년 이내 신축 아파트만을 기준으로 미래 시나리오를 집중 분석해 보려고 합니다. 노후 단지와는 전혀 다른 흐름을 보이는 신축 아파트는 가격 회복력과 수요 집중도 모두 압도적인데요. 10년간 150% 상승 전망이 나오는 서울 아파트 시장에서, 신축 단지만 따로 떼어 봤을 때 더 극단적인 가격 상승 가능성이 제기되고 있습니다.

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신축 아파트, 왜 따로 봐야 할까?

최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 키워드는 단연 ‘신축 프리미엄’입니다.

지은 지 7년 이내 아파트는 설계, 커뮤니티, 관리 시스템 전반에서 구 아파트와는 완전히 다릅니다.

게다가 정부의 재건축 규제 완화에도 불구하고 실제 재건축까지는 시간이 오래 걸리기 때문에, 실수요자와 투자자의 수요는 신축에 더 집중될 수밖에 없습니다.

결국 같은 지역이라도 신축과 구축의 가격 흐름은 완전히 다르게 흘러가게 됩니다.

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마포구 신축, 고급화와 브랜드의 완성형

마포구에서 최근 7년 이내 준공된 단지들은 대부분 강남권 못지않은 브랜드 아파트로 구성돼 있습니다.

공덕동, 아현동 일대에는 래미안, 힐스테이트, e편한세상 등의 대형 건설사 단지들이 몰려 있으며, 시세 또한 마포 평균을 훨씬 웃돕니다.

특히 서울역·용산·여의도를 연결하는 중심 축에 있는 마포 신축 단지들은 자산 가치 상승의 선도 주자가 될 가능성이 높습니다.

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양천구 신축, 목동의 전성기를 다시 쓰는 중

양천구 신축 아파트는 대부분 목동 생활권에 위치해 있습니다.

기존 목동 아파트가 대부분 30년 이상 노후 단지인 반면, 최근 공급된 신축 단지들은 완전히 다른 수요층을 끌어들이고 있습니다.

GTX-B 노선, 신정뉴타운 재개발, 강서권 교통망 확장 등도 양천 신축 단지들에 집중적으로 반영되면서 프리미엄이 높아지고 있습니다.

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실제 시세로 본 신축 단지 가치

 

지역	2025년 신축 평당가	2035년 예상 평당가	10년간 상승률
마포구	5,500만원	14,000만원	약 154%
양천구	4,700만원	11,800만원	약 151%

구축 대비 약 10~15% 높은 시세에서 출발하지만, 향후 상승률은 오히려 더 가파른 구조를 보일 것으로 예측됩니다.

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수요 흐름, 신축 중심으로 재편된다

마포와 양천 모두 지역 내 수요층이 신축 위주로 빠르게 이동하고 있습니다.

특히 30·40세대의 실거주 수요는 학군, 교통, 커뮤니티 시설 등을 고려할 때 신축 외에는 대안이 없다는 분위기가 강합니다.

양도세 중과 완화 등으로 인해 기존 다주택자 매물 출회도 신축에 집중될 가능성이 있습니다.

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10.15 대책, 신축 단지에 유리한 이유

이번 부동산 대책은 공급 확대보다 규제 완화 중심입니다.

즉, 신축 공급은 당장 늘어나기 어렵고, 현재 존재하는 ‘준신축’ 아파트들의 희소성은 시간이 갈수록 커질 수밖에 없습니다.

이는 가격 상승의 핵심 요인이 될 수 있습니다.

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요약: 마포·양천 신축만의 상승 시나리오

 

핵심 요소	마포구 신축	양천구 신축
대표 지역	공덕, 아현, 염리, 도화동	목동, 신정동, 신월동
특징	강남급 브랜드, 도심 입지, 3호선·6호선	학군 최중심, GTX-B 수혜권, 도심접근성
예상 수익률	약 150% 이상	약 150% 이상

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결론: 신축 아파트만이 다음 사이클의 주인공이 될 수 있다

부동산 시장은 언제나 ‘희소성’을 중심으로 움직입니다.

노후 단지가 많고, 재건축이 더디게 진행되는 서울 시장에서는 신축 단지가 그 희소성을 독점하게 될 가능성이 높습니다.

그중에서도 마포구와 양천구는 입지, 브랜드, 수요 모든 면에서 가장 앞서 있는 지역이기 때문에, 신축만 따로 보았을 때 그 미래 가치는 더 확실하게 보장될 수 있습니다.

 

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