집값이 왜 오르고 내리는지, 진짜 이유부터 알아보자
요즘 뉴스 보면 "전세가 오른다", "매매가는 주춤", "금리는 고점" 같은 말들이 가득하죠. 그런데 도대체 전세랑 금리가 집값이랑 무슨 관계일까요? 그냥 오르고 내리는 건 줄 알았던 부동산 시장, 사실은 꽤 복잡하고 계산적인 룰로 돌아갑니다. 이번 글에서는 부동산 가격이 움직이는 진짜 이유, 그리고 지금 시장이 왜 유독 ‘위험’하다고 불리는지를 쉽게 풀어볼게요.
집값, 그냥 오르는 게 아니라 공식이 있다
자산 가격은 두 가지로 결정돼요.
바로 "성장"이랑 "멀티플".
쉽게 말하면,
얼마나 더 가치가 생길지(성장)
그리고 그 가치를 얼마나 쳐줄지(멀티플)예요.
주식도 그렇고, 부동산도 마찬가지인데
우리나라 부동산은 ‘전세’라는 독특한 시스템이 있어서 계산이 좀 복잡합니다.
특히 주택은 전세가가 어느 정도인지가
그 집이 비싼 건지 싼 건지 판단하는 기준이 되거든요.
전세가가 오르면, 매매가도 따라간다
집값(매매가)을 예측하는 가장 간단한 방법?
전세 가격이 어떻게 움직이는지 보면 됩니다.
전세가가 계속 오르면,
매매가도 언젠가는 따라올라요.
그냥 조금 오른다고 바로 반응하는 건 아니고,
"이 정도면 좀 많이 올랐다" 싶은 시점이 쌓이면
그때 매매가도 슬슬 올라가기 시작하죠.
지방은 전세가랑 매매가가 거의 같이 움직이고,
수도권은 전세가보다 매매가가 더 세게 반응하는 경향이 있어요.
왜냐하면 수도권은 투자 수요가 많고,
유동성이 몰리면 매매가가 더 민감하게 출렁이거든요.
전세가를 결정짓는 건 딱 두 가지
전세 가격이 왜 오를까요?
핵심은 ‘공급’이랑 ‘금리’예요.
첫 번째, 공급
전세 수요는 항상 비슷한데
공급이 줄면, 집 구하려는 사람이 몰리면서 전세가가 올라요.
딱 농산물 시장 같다고 보면 돼요.
배추가 부족하면 김장철에 가격 폭등하듯,
집이 부족하면 전세가가 확 올라버립니다.
두 번째, 금리
전세를 살지, 월세를 살지는
사람들이 어떤 게 더 ‘싸게 느껴지냐’에 따라 달라지는데
그 기준이 바로 ‘금리’예요.
금리가 높아지면 대출이 부담돼서 전세보다 월세를 선택하게 돼요.
이러면 전세 수요가 줄고, 전세가도 떨어지게 되는 거죠.
실제로 2022년에 금리가 훅 올라가자
사람들이 전세를 피해서 월세로 몰리면서
전세가가 확 내려간 적도 있어요.
지방보다 수도권이 더 출렁이는 이유
| 지역 | 전세가율 | 시장 특징 |
| 수도권 | 약 60% | 투자 수요 많고 유동성 영향 큼 |
| 지방 | 약 75% | 실거주 위주, 전세가와 매매가 동반 움직임 |
수도권은 돈이 몰리기 쉬워서
전세가보다 매매가가 더 크게 출렁여요.
지방은 실수요가 중심이라
전세가 움직임을 보면 매매가도 비슷하게 움직이는 편입니다.
금리가 떨어지면 무조건 오르는 분위기 된다
요즘 금리가 너무 높다고 느끼는 사람 많을 거예요.
전문가들도 지금 상황을 "긴축적"이라고 표현할 정도로
중립 금리보다 높은 수준이거든요.
그런데 금리는 결국 다시 내려가게 돼 있어요.
지금은 피크 근처고, 앞으로 안정화될 가능성이 크죠.
문제는, 금리가 내려가면 전세가가 올라간다는 것.
전세가가 오르면 매매가도 오르게 되고,
결국 부동산 전체 가격이 출렁이게 되는 거예요.
지금 시장, 왜 위험하다고 하는 걸까?
지금 상황은 정말 묘하게 얽혀 있어요.
하나는 공급 부족.
입주 물량 줄어들고, 새로 짓는 집도 확 줄어든 상황이에요.
또 하나는 금리가 이제 슬슬 내려갈 것 같다는 분위기.
이 두 가지가 만나면 어떤 일이 생기냐면,
전세 수요는 여전한데 공급은 부족하니까
전세가가 올라가고, 매매가도 덩달아 튀어 오르는 거죠.
문제는, 이게 그냥 자연스러운 상승이 아니라
위험할 정도로 급격한 상승이 될 수도 있다는 점이에요.
언제가 위험 신호일까?
전세가 수준 매매가 반응 의미
| 약간 상승 | 반응 없음 | 아직 안정적 |
| 일정 수준 이상 상승 | 매매가도 상승 | 주의 필요 |
| 급격한 상승 + 공급 부족 | 과열 가능성 | 위험 신호 발생 |
전세가가 너무 빨리 오르고
거기에 공급이 부족하면
매매가도 덩달아 뛰고, 그게 거품이 될 수도 있어요.
지금 시장은 그런 구조로 가고 있어서
전문가들은 “진짜 조심해야 할 시기”라고 말하는 거예요.
정리하자면 이렇게 보면 돼요
지금 부동산 시장은
그냥 “오를까, 내릴까?”만 생각하면 놓치는 게 많아요.
전세가가 오르면 매매가도 따라오고,
전세가는 공급이랑 금리에 따라 움직입니다.
지금처럼 공급은 부족한데 금리는 내려갈 가능성이 있는 상황이면?
전세가가 오를 수밖에 없고, 그게 곧 집값 상승으로 이어질 수 있어요.
그래서 지금이 그냥 조정기나 횡보장이 아니라,
방향성이 크게 바뀔 수도 있는 위험한 구간이라는 거예요.
