토지거래허가구역 내 재건축 아파트, 지금 팔아야 할까?
토지거래허가구역이면서 투기과열지구로 지정된 지역 내 재건축 아파트들은 조합설립인가 시점부터 '5년 거주와 10년 보유'라는 강화된 승계 요건이 적용됩니다. 단순히 오래 가지고만 있으면 되는 게 아니라, 실거주까지 병행해야 한다는 점에서 보유자의 선택이 복잡해질 수밖에 없습니다. 이로 인해, 일부 실거주자나 단기 보유자들은 계획보다 이른 시점에 매도에 나설 수밖에 없는 상황에 직면하게 됩니다.
조합설립인가 후 바뀌는 규칙, 무엇이 문제일까?
조합설립인가가 완료된 재건축 단지는 매매 시 ‘5년 이상 거주’와 ‘10년 이상 보유’라는 조건을 모두 충족해야 권리 승계가 가능합니다.
즉, 매수인이 이 조건을 충족하지 못하면 조합원의 권리를 인계받을 수 없다는 것이죠. 예전처럼 오래 보유만 하면 된다는 시대는 끝났습니다.
2년 거주·보유 부부, 결국 매도를 결정하다
예를 들어볼까요?
A 아파트의 한 부부는 현재 2년간 해당 단지에 실거주하면서 보유하고 있었습니다. 그러나 조합설립인가가 눈앞으로 다가오며 향후 8년간 더 거주하며 보유해야만 조합원 자격을 유지할 수 있는 상황에 직면했습니다.
생활이나 자녀 교육, 직장 문제 등 현실적인 여건상 이를 지속하기 어렵다고 판단한 부부는 결국 매도를 선택하게 된 겁니다.
누군가에게는 위기, 누군가에게는 기회
이런 상황은 누군가에게는 리스크이지만, 다른 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.
특히 거주 여건이 되는 수요자라면, 조합설립 이전에 미리 진입해 추후 권리 행사를 확실히 준비할 수 있는 장점이 있죠.
토지거래허가구역, 언제부터 적용되나?
토지거래허가구역 지정은 서울시 혹은 국토교통부의 고시에 따라 정해지며, 보통 재건축 추진이 활발한 지역이나 가격 상승 우려가 있는 지역이 우선 지정됩니다.
조합설립인가 전에는 규제가 상대적으로 느슨한 편이지만, 인가 이후부터는 본격적인 제한이 따릅니다.
'5년 거주 + 10년 보유' 조건의 현실적 부담
이중 조건은 특히 자녀가 있는 가족이나 직장 이동 가능성이 큰 30~40대에게는 큰 부담이 됩니다.
단순히 부동산 투자 개념이 아니라, 실제 삶의 선택까지 영향을 미치기 때문이죠.
실거주 가능한 매수자, 조합설립 전 노려야
아직 조합설립인가가 완료되지 않은 단지에 대해선 상대적으로 진입 장벽이 낮습니다.
향후 거주할 계획이 뚜렷한 수요자라면, 지금이 유리한 타이밍이 될 수도 있습니다.
정리: 변화하는 규제 속, 전략적인 선택 필요
| 항목 | 조합설립 이전 | 조합설립 이후 |
| 매수 조건 | 일반 거래 가능 | 허가 필요 |
| 권리 승계 요건 | 조건 없음 | 5년 거주 + 10년 보유 |
| 투자 진입 장벽 | 낮음 | 매우 높음 |
| 매수자 조건 | 제한 없음 | 실거주 가능한 장기 보유자 |
마지막 조언, 타이밍이 중요하다
모든 부동산 투자가 그렇듯
지금도 결국 타이밍의 문제입니다.
조합설립인가 이전인지, 이후인지에 따라 같은 아파트라도 가치와 접근 방식은 완전히 달라질 수 있습니다.
여러 조건을 냉정하게 분석하고, 자신에게 맞는 방향을 선택하는 것이 중요합니다.