사업 지연과 행정 규정이 부딪힐 때 어떤 일이 벌어질까?
도시 재개발·재건축 사업에서 일정 기한 안에 절차가 진행되지 않으면
정비구역 지정이 해제되는 제도가 바로 ‘정비구역 일몰제’입니다.
서울시의 집행 방식과 현장 사정이 맞지 않아 갈등이 생기는 경우가 많으며,
이는 주택 공급 속도에도 영향을 줄 수 있습니다. 이번 글에서는
일몰제의 개념, 법적 기준, 연장 가능성, 그리고 투자 시 체크 포인트를
차근차근 정리해 드립니다.
정비구역 일몰제란 무엇인가요?
정비구역 일몰제는 재개발·재건축 사업에서 일정 기간 안에
다음 단계로 나아가지 못하면 해당 구역의 지정이 자동으로 해제되는 제도입니다.
목표는 장기 표류 중인 사업을 정리하여 도시 관리 효율을 높이는 것입니다.
즉, 사업 의지가 없는 구역을 정리해 행정 자원을 효율적으로 쓰는 장치입니다.
법에서 정한 구체적인 시한
도시정비법 제20조에 따르면, 각 단계마다 명확한 시한이 있습니다.
사업 단계 기한
| 정비구역 지정 → 추진위원회 승인 신청 | 2년 이내 |
| 추진위원회 승인일 → 조합설립 인가 신청 | 2년 이내 |
| 조합설립 인가일 → 사업시행계획 인가 신청 | 3년 이내 |
각 단계에서 기한을 넘기면 구역 해제가 가능하며,
이는 투자자에게도 직접적인 영향을 줍니다.
연장 규정과 한계
기한이 끝나기 전 토지 등 소유자의 30% 이상 동의를 받으면
최대 2년 범위 내에서 한 번만 연장이 가능합니다.
법제처 해석에 따르면 이 연장은 단 1회만 가능하며,
그마저도 행정 해석에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
서울시 해석과 현장의 온도차
서울시는 법 취지에 맞춰 기한 준수를 엄격히 해석하지만,
현장에서는 시공사 선정 지연, 설계 변경, 인허가 절차 등으로
시간이 필요하다고 호소합니다.
이 온도차로 인해 사업은 중간에 멈추거나, 해제되는 사례가 생깁니다.
주택 공급에 미치는 파급 효과
사업이 일몰제로 해제되면 신규 주택 공급 계획이 무산될 수 있습니다.
특히 도심 내 주택 수요가 많은 상황에서 이런 해제는
시장 공급량을 줄여 매매·전세 가격에도 영향을 줄 수 있습니다.
투자자라면 반드시 확인해야 할 것
정비사업에 투자할 때는 단순히 위치나 개발 계획만 볼 것이 아니라
현재 사업이 어느 단계에 있는지, 남은 법정 기한이 얼마나 되는지를
함께 살펴야 합니다. 기한이 임박한 구역은 위험도가 높습니다.
정비구역 일몰제 대응 전략
투자나 사업 참여 전, 추진 일정과 연장 가능성 여부를 미리 파악하고
관계자 협의 기록, 주민 동의율 등을 확인하는 것이 좋습니다.
이를 통해 예기치 못한 해제 리스크를 줄일 수 있습니다.
향후 제도 개선의 필요성
사업 의지가 명확하더라도 불가피한 지연 사유가 있는 경우,
일몰제 적용 예외나 절차 유연화가 필요하다는 의견이 있습니다.
이는 장기적으로 안정적인 주택 공급과 도시 관리에 도움이 됩니다.