낙찰가율 130%, 규제 틈새로 몰리는 자산가들
최근 서울 경매시장이 다시 달아오르고 있습니다. 3년 4개월 만에 낙찰가율이 100%를 돌파하며 단순 회복이 아닌 '폭주'에 가까운 흐름을 보이고 있는데요. 특히 광진, 성동, 분당, 하남, 안양 등 입지 좋은 지역에서는 낙찰가율이 무려 130%까지 치솟는 모습도 나타나고 있습니다. 이는 단순한 통계를 넘어선 투자자들의 민감한 반응이며, 정부의 규제를 비껴가는 합법적 경로로서 '경매'가 각광받고 있는 현실을 잘 보여줍니다.
다시 불붙은 서울 경매시장, 3년 만의 반전
서울 경매장의 분위기가 달라졌습니다.
10월 평균 낙찰가율이 102.3%를 기록하면서 감정가를 웃도는 낙찰이 속출하고 있죠.
이제는 '경매 = 헐값 낙찰'이라는 공식이 무너졌습니다.
오히려 시장의 진심이 쏟아지는, 치열한 경합의 장이 되고 있습니다.
낙찰가율 130%…10억 감정가가 14억에 팔렸다
광진구, 성동구, 분당, 하남, 안양.
낙찰가율이 130%를 넘은 지역들입니다.
예를 들어 광장동 청구아파트 전용 60㎡는
감정가 10억1천만 원에서 시작해 14억1천만 원에 낙찰됐습니다.
이는 단순한 통계가 아닌 '시장 심리'를 그대로 드러내는 데이터입니다.
토지거래허가제, 경매 시장을 자극하다
아이러니하게도, 정부의 토지거래허가제가 이번 열풍의 도화선이 되었습니다.
규제가 투자 수요를 막는 대신, 그 수요는 '틈새시장'으로 향한 셈이죠.
경매는 허가가 필요 없습니다.
낙찰만 받으면 등기가 바로 되고, 실거주 의무도 없습니다.
이 점이 투자자들에게는 매력적인 조건이 됩니다.
실거주 위장한 투자자들, 경매장에 몰린다
겉으로는 실수요처럼 보이지만, 실제로는 전세를 돌려 수익을 확보하는 방식입니다.
한 물건에 27명, 심지어는 39명까지 몰리기도 했습니다.
이는 단순한 '구매'가 아니라 '경쟁'이며, 이제 경매장은 투자의 전선이 되고 있습니다.
규제가 강할수록 자금은 틈새로 몰린다
지지옥션 자료에 따르면 수도권 주요 토지거래허가제 구역의 경매 낙찰가율은 평균을 훌쩍 넘겼습니다.
| 지역 | 낙찰가율 (%) |
| 분당 | 105.6 |
| 하남 | 102.9 |
| 안양 | 102.3 |
이처럼 규제가 강할수록 '움직일 수 있는 곳'에 돈이 몰리는 구조입니다.
정부의 의도와는 정반대의 결과죠.
감정가 착시…지금은 ‘경매가 더 비싸다’
감정가는 통상 몇 달 전 가격을 기준으로 책정됩니다.
하지만 현재 시세는 이미 그 위에 있죠.
그러다 보니 감정가 대비 낙찰가가 높아지는 현상이 벌어집니다.
투자자들은 이를 '착시'로 활용합니다.
실제로는 시세에 근접한 가격임에도, 감정가 기준으로 보며 '싸게 샀다'고 인식하게 되는 것입니다.
제도는 멈췄고, 시장은 틈을 찾았다
정부는 거래를 통제했지만, 시장은 멈추지 않았습니다.
대출은 줄고, 전세는 감소하고, 일반 매매는 막히자 자금은 경매장으로 몰렸습니다.
이 현상은 단지 투자자들의 행보가 아닙니다.
불균형한 규제가 만들어낸 자연스러운 ‘탈출구’이며, 제도가 만든 역설입니다.
지금, 경매는 ‘대안’이 아닌 ‘전략’이다
한때 마지막 수단이었던 경매가
이제는 자산가들에게는 가장 효율적인 투자 전략으로 바뀌고 있습니다.
허가를 기다릴 필요도 없고, 실거주 부담도 없고,
심지어 자금 회전까지 빠르게 이뤄지는 경로이기 때문입니다.
정부가 통제한 건 거래지만, 시장은 여전히 숨을 쉽니다.
그 숨통이 터진 곳이 바로 지금의 경매 시장입니다.
