2025년 여름, 서울 하늘 아래 부동산의 기운이 바뀌고 있습니다. 한강을 중심으로 마포, 성동, 강동 등
이른바 ‘비강남권 프리미엄 벨트’라 불리던 지역들이 일제히 투기과열지구에 편입되며, 시장은
일순간 얼어붙었습니다. 동시에 대출 규제가 재도입되며 수요와 투자 흐름은 멈추고, 강남과 비강남의
온도차는 새로운 변곡점을 맞이하게 됩니다. 부동산 소설의 첫 페이지가 지금 펼쳐집니다.
서울은 더 이상 '자유 시장'이 아니다
2025년 7월, 국토부는 기습적으로 규제지역 확대를 발표했다.
마포, 성동, 강동, 영등포, 광진, 양천, 동작… 이른바 ‘한강 벨트’로 불리며 강남 다음 주자로 주목받던
지역들이 전부 규제에 걸려들었다.
그 발표 하루 전, 성수동의 중개업자 최 과장은 부동산 거래를 마무리하던 찰나였다.
"이번 주 안에 계약하면 양도세는 피해요. 규제요? 아직 거기까진 안 가요."
하지만 다음 날, 모든 시나리오는 뒤바뀐다.
과천·분당, 꿈에서 규제로
분당 정자동의 아파트단지.
입주민 대표 김 실장은 지역 단체채팅방을 급히 열었다.
"우리도 결국 조정대상지역이래요."
과천과 분당은 그동안 ‘명문 학군과 직주근접’으로 집값을 버티던 지역이었다.
그러나 정부는 이번엔 강남권과 동일선상에서 이들을 평가했고,
"풍선효과를 자르겠다"며 규제망을 씌운 것이다.
15억 넘는 아파트? 대출은 없다
강남구 압구정동.
한 50대 남성이 은행에서 허탈한 목소리로 말했다.
"15억 넘으면 대출 안된다고요? 그러면 누가 이걸 사요?"
정부는 ‘15억 초과 아파트 대출금지’를 다시 들고 나왔다.
한때 폐지된 조치지만, 지금은 다시 부활했다.
부유층을 겨냥한 정책이지만, 실수요자에게도 타격은 똑같았다.
대출 없이 집을 살 수 있는 사람은 그리 많지 않기 때문이다.
다주택자는 주택담보대출조차 금지된다
용산구 이촌동.
강남에서 임대를 놓고, 이촌동에 또 다른 집을 가진 한 투자자.
그는 새로운 투자 계획을 짜고 있었다.
"전세 끼고 하나 더 볼까 했는데…"
하지만 정부는 이번엔 ‘2주택 이상 보유자’에 대해 주택담보대출을 아예 금지해버렸다.
그는 고개를 저었다.
"이제 돈이 있어도 집을 못 사는 세상이 왔네."
초장기 대출의 종말, 40년짜리도 이제 끝
노원구의 30대 신혼부부.
결혼 2년 차, 1억의 자본금으로 40년 만기 대출을 받아 내 집 마련에 성공했지만,
2025년 하반기부터 새로운 시나리오는 시작된다.
정부는 초장기 주택담보대출의 만기를 30년 이하로 단축하는 방안을 검토 중이었다.
"이제 우린 갚을 방법이 없어요. 이자도, 원금도요."
그들은 눈을 감았다.
아직 입주도 하지 않은 새 아파트, 이미 짐을 옮긴 신혼집.
하지만 그 모든 것이 한순간에 흔들리고 있었다.
전세 대출까지 DSR? 전세도 사치가 되는 시대
DSR, 총부채원리금상환비율.
기존엔 주택담보대출 중심이었지만, 이제는 전세자금대출까지 조여오고 있었다.
월세로 전환하거나, 역전세를 감수하고 임대료를 낮춰야 했다.
서울 도봉구 창동의 세입자 이 씨는 말했다.
"전세금에 대출까지 막히면 서울에 살 이유가 없죠."
이제 전세는 더 이상 서민을 위한 제도가 아니었다.
정부는 DSR 적용을 전세금까지 확대하며, 금융의 숨통을 죄어갔다.
마포, 성동, 영등포… 거래 ‘0’의 시대
다음은 실제 거래 건수 현황이다.
지역명 7월 거래량(건) 전월 대비(%)
| 마포구 | 22 | -84% |
| 성동구 | 18 | -87% |
| 영등포구 | 15 | -91% |
중개소들은 셔터를 내리거나, "상담만 합니다"라는 팻말을 붙이고 있었다.
부동산 전쟁의 서막, 시민은 어디로 가는가
2025년 8월, 서울 외곽의 경기도 광주, 김포, 파주 등의 매매 문의가 급증한다.
서울에서 밀려난 수요가 ‘외곽 탈출’을 시도한 것이다.
"서울은 끝났어요. 이제 수도권 외곽이에요."
이는 한 시민의 고백이자, 대한민국 부동산 판도 변화를 가장 단적으로 보여주는 장면이었다.
#DSR강화 #15억대출금지