서울 부동산 시장에 또 한 번의 분수령이 다가왔습니다. 6월 28일부터 적용되는 수도권 중심의 대출규제가 본격 시행되며, 다주택자는 물론 1주택자 갈아타기도 어려워지는 분위기입니다. 그럼에도 불구하고 집값은 계속 상승세를 보이고 있어 시장의 혼란은 더 커질 전망입니다. 이번 글에서는 강화된 대출규제 내용을 살펴보고, 향후 서울 부동산 시장의 흐름을 예측해보겠습니다.
주택담보대출 6억원 제한… 고가 아파트 갈아타기 제동
6월 28일부터 주택담보대출(주담대)의 최대 한도가 6억원으로 제한되며, 이로 인해 10억원 이상 아파트 갈아타기는 사실상 어려워졌습니다.
기존에는 소득과 자산에 따라 7~8억원 이상 대출이 가능했으나, 이제는
일률적으로 상한선이 적용되기 때문에 중상급 아파트로 옮기려는 수요가 줄어들 것으로 보입니다.
2주택자 대출금지… 기존 집 안 팔면 ‘대출 절벽’
기존 주택을 처분하지 않고는 2주택자 대출이 금지됩니다.
이전까지만 해도 ‘갈아타기’를 위해 일시적으로 2주택 상태를 유지할 수 있었지만,
이제는 기존 주택에 대한 처분서약이 있어야만 주담대가 허용됩니다.
결국 매도-매수 타이밍을 정확히 맞추지 않으면 거래 자체가 불가능해집니다.
전세대출도 조이기… 소유권 이전 조건 전세 불가
전세를 활용한 일시적 이주나 갭투자 역시 막히게 됩니다.
특히 ‘소유권 이전을 전제로 한 전세대출’은 전면 금지되어,
입주 전 전세를 활용하던 수요자들의 선택지가 사라졌습니다.
또한 전세보증비율도 80%로 하향되어, 대출 여력이 확 줄어들었습니다.
고정금리 30년, 갈아타려면 무거운 이자 짊어져야
주담대는 만기 30년 고정금리 방식으로 제한됩니다.
이는 급격한 금리 상승을 방지하려는 정부의 의도이지만,
단기 변동금리를 통해 이자 부담을 줄이던 실수요자들에게는 큰 부담이 됩니다.
금리 역전 구간에서의 부담은 투자심리 위축으로 이어질 수 있습니다.
다주택자에게는 사실상 ‘올스톱’
생계안정자금이라 하더라도 1억원 이상 대출은 금지되며,
다주택자에게는 사실상 신규 대출이 막혔다고 볼 수 있습니다.
특히 아래와 같이 규제 항목이 촘촘하게 적용됩니다.
구분 규제 내용
| 주담대 한도 | 최대 6억원 제한 |
| 소유권 이전 전세 | 대출 전면 금지 |
| 전입의무 | 대출 후 6개월 내 입주 필수 |
| 다주택자 | 생안자 목적 외 대출 불가 |
신용대출도 막혀… ‘연소득 이하’ 제한 강화
주담대뿐 아니라 신용대출도 연소득 한도로 제한됩니다.
예를 들어 연소득이 5천만원이라면, 신용대출 역시 5천만원까지만 가능합니다.
이는 신용대출을 활용한 갭투자나 다중 레버리지를 막기 위한 조치로 보입니다.
규제에도 불구, 서울 집값은 왜 오를까?
공급 부족과 새 아파트 희소성은 여전히 시장을 지배하는 요인입니다.
특히 재건축·재개발 기대감이 높은 지역은
이번 규제에도 불구하고 매물이 자취를 감췄고, 호가는 오히려 상승 중입니다.
정책은 수요를 억누르지만, 공급의 현실은 집값 상승을 자극하고 있습니다.
시장 반응은? 거래량 급감 vs 매물 잠김 심화
시장에서는 매수자도, 매도자도 관망세로 돌아서고 있습니다.
대출이 어려워진 상황에서 거래는 줄어들지만,
가격 하락보다는 매물 부족 현상이 심화되고 있습니다.
시기 거래량 변화 호가 추이
| 5월 | 증가세 | 안정 |
| 6월 초 | 급감 | 상승 전환 |
| 6월 28일 이후 | 예측 불가 | 강보합 유지 예상 |
향후 서울 부동산, 어떻게 대응해야 할까?
갈아타기를 고려하셨다면, 무리한 계획은 재점검이 필요합니다.
자금계획과 타이밍이 맞지 않으면 거래 불발 가능성이 높기 때문입니다.
청약이나 신축 공급을 통한 접근, 혹은 장기보유 전략이 다시 주목받을 시점입니다.
