10.15 부동산 규제 이후 서울 내 각 자치구 아파트 시장에 적지 않은 변화가 감지되고 있습니다. 특히 서대문구, 성북구, 중랑구, 성동구의 아파트 시장은 규제의 영향을 직간접적으로 받으며 신축과 구축 간의 가격 차별화가 뚜렷해졌습니다. 이번 글에서는 이 네 개 지역의 상급지 구분 기준과 주택 가격, 각 구별 특징을 비교하고, 특히 규제로 인해 상대적으로 구축 아파트 가격이 눌린 지역까지 정리해 드리겠습니다.
성동구: 명실상부한 동북권 최상급지
성동구는 4개 지역 중 단연 돋보이는 상급지입니다.
왕십리, 금호, 응봉, 성수 일대는 한강뷰와 초역세권, 개발 호재가 겹치며 신축 아파트 가격이 15억~20억대에 형성되어 있습니다.
'트리마제', '아크로서울포레스트' 같은 고급 브랜드 아파트가 위치해 있고, 서울숲, 성수동 카페거리 등의 라이프스타일 요소도 풍부합니다.
반면 금호, 하왕십리 등 일부 구축 아파트는 입지가 뛰어나면서도 규제 이후 가격 상승이 정체되어, 투자·실거주 모두에서 주목받고 있습니다.
서대문구: 실거주 강세 지역, 가격 안정 속 신축 선호 뚜렷
서대문구는 대표적인 교육, 교통 중심지로 신촌, 연세대, 이화여대 인근 상권을 기반으로 안정적인 실수요층을 보유하고 있습니다.
북아현뉴타운을 중심으로 신축 아파트가 입주하면서 집값은 꾸준히 상승 중이지만, 10.15 규제 이후 거래량이 줄며 구축 아파트 가격은 오히려 눌린 모습입니다.
특히 충정로~북아현라인의 구축은 교통 접근성이 뛰어나 향후 가격 반등 여지가 크다는 평가입니다.
성북구: 재개발 기대감 반영 중, 구축 아파트 갭투자 주의
성북구는 성신여대입구, 안암, 정릉, 돈암동 등 학세권과 전통 주거지 이미지가 강한 지역입니다.
최근엔 재개발 바람이 불면서 종암·길음·정릉 등 노후 지역의 기대감이 커지고 있으나, 10.15 규제로 인해 거래 위축이 발생하며 구축 가격 상승세는 다소 주춤합니다.
길음뉴타운 신축 아파트는 비교적 합리적인 가격에 새 아파트를 누릴 수 있는 장점이 있어, 젊은 실수요층 사이에서 인기입니다.
중랑구: 상대적 저평가, 구축에 기회 요소 존재
중랑구는 4개 지역 중 가장 실거래가와 인식 면에서 하급지로 분류되는 경우가 많지만, 최근 몇 년간 변화가 뚜렷한 지역입니다.
신내, 면목, 망우 일대를 중심으로 재개발 및 도시정비사업이 속속 진행되고 있으며, 면목선, 동부간선도로 지하화 등 교통 호재도 있습니다.
신축이 드문 만큼 구축 아파트의 가격은 타 구 대비 낮게 형성되어 있고, 규제로 인한 수요 위축으로 매수 타이밍을 노릴 수 있는 구간입니다.
10.15 규제로 인한 가격 눌림 지역은?
이번 규제로 가장 영향을 크게 받은 곳은
"신축 대비 구축 가격 차이가 벌어진 지역"
그리고
"매수 심리가 위축된 비강남권 지역"입니다.
지역 신축 강세 지역 구축 가격 눌림 지역
| 성동구 | 성수동, 금호동 | 왕십리 일대 10~15년차 구축 |
| 서대문구 | 북아현뉴타운, 충정로 | 북가좌, 홍제동 구축 |
| 성북구 | 길음뉴타운, 성신여대 일대 | 종암, 정릉, 돈암동 일대 |
| 중랑구 | 신내역세권 신축 | 면목, 상봉 구축 |
지역별 신축 vs 구축 가격 비교
다음은 현재 실거래 기준(2025년 10월 기준)으로 본 지역별 신축과 구축의 가격 차이입니다.
지역에 따라 최대 5억 이상의 격차도 존재합니다.
구분 신축 아파트 평균가 구축 아파트 평균가 격차
| 성동구 | 약 18억 | 약 11억 | 7억 |
| 서대문구 | 약 13억 | 약 8.5억 | 4.5억 |
| 성북구 | 약 11억 | 약 7억 | 4억 |
| 중랑구 | 약 9억 | 약 5.5억 | 3.5억 |
향후 주목할 지역과 투자 포인트
성동구는 여전히 동북권에서 최고급 입지를 유지할 것으로 보이며, 서대문구는 교통·교육 인프라로 실수요자층에게 안정적 선택지입니다.
성북구와 중랑구는 단기보다는 중장기 관점에서 봐야 하며, 구축 아파트 중심으로 실거주+재개발 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.
특히 성북구 정릉, 중랑구 면목은 현재 가격이 낮게 형성되어 있으며, 규제 해제나 교통 인프라 확충 시 반등 여지가 존재합니다.
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