김포공항 반경 13km 내 포함된 여의도, 63층 재건축 꿈 멀어지나?
국제민간항공기구(ICAO)가 2025년 8월 4일부터 전 세계 공항 반경 내 건축물의 높이를 제한하는 새로운 고도 기준을 발표하면서, 서울 여의도를 포함한 인근 지역의 재건축 사업에 큰 변화가 예고되고 있습니다. 김포공항에 인근에 위치한 여의도 지리적 특성상 63층 규모의 초고층 재건축 계획은 대대적인 수정이 불가피할 것으로 보입니다. 이 글에서는 여의도와 그 주변 재건축 단지들의 고도제한 적용 가능성과 예상 재건축 높이를 정리했습니다.
여의도, 고도제한의 중심에 서다
여의도는 김포공항 기준 약 12.5km 거리에 위치하며,
ICAO가 지정한 '수평표면구역'에 포함됩니다.
이 구역은 최대 90m, 즉 약 30층까지만
건축물이 허용되는 제한이 적용됩니다.
기존에 여의도 지역에 계획되던 50층 이상
재건축안은 원점에서 재검토될 가능성이 큽니다.
ICAO 고도제한 적용 기준 다시 보기
ICAO는 다음과 같은 기준으로
공항 반경 내 건축물 높이를 제한합니다.
| 공항 반경 거리 | 제한 높이 | 층수 환산 |
| 5km 이내 | 45m 이하 | 약 15층 |
| 8km 이내 | 60m 이하 | 약 20층 |
| 11~13km 이내 | 90m 이하 | 약 30층 |
여의도는 반경 13km 이내에 속하며,
90m 제한 규정이 그대로 적용될 경우
지금보다 낮은 건축물이 들어설 수밖에 없습니다.
여의도 주요 재건축 단지별 예상 높이 제한
| 단지명 | 위치 반경 | 기존 계획 층수 | 예상 허용 층수 |
| 여의도 시범아파트 | 약 12.4km | 50~55층 | 29~30층 |
| 여의도 은하아파트 | 약 12.6km | 49층 | 30층 이하 |
| 여의도 진주아파트 | 약 12.7km | 63층 | 30층 이하 |
| 여의도 삼부아파트 | 약 12.8km | 40층 | 30층 가능 |
| 여의도 수정·공작·대교 등 | 약 12.5km | 45~50층 | 30층 이하 |
단지 대부분이 기존 계획에서
약 20층 이상을 줄여야 하는 상황입니다.
특히 진주아파트는 최고 63층이 검토되었으나
현행 규제 적용 시 절반 수준으로 낮아질 수 있습니다.
주변 지역도 같은 영향권…마포·영등포도 포함
여의도 외에도 인접한 마포구와
영등포구 일대 재건축 단지 역시
ICAO 규제 반경 내에 포함됩니다.
상암, 마곡, 당산, 신길 일대 등도
초고층 설계는 제한받게 될 가능성이 큽니다.
이는 서울 서남권 전체 도시정비 계획의
재검토로 이어질 수 있는 매우 중대한 변수입니다.
초고층 포기? 조합과 주민들 반발 거세질 듯
30층 이하 제한은 단순히 설계 문제가 아니라
사업성 자체에 직격탄을 날리는 요소입니다.
공급 세대 수 감소 → 일반 분양분 축소 →
수익성 하락 → 조합원 분담금 상승이라는
부정적 연쇄작용이 발생하게 됩니다.
현재 일부 조합에서는 국토부에
규제 예외 지역으로 지정해달라는 요구를
공식적으로 제출할 움직임도 보이고 있습니다.
고도제한 기준 완화 가능성은?
ICAO의 규정은 국제 권고안이지만,
실제 각국은 이를 의무적으로 반영하고 있습니다.
국토교통부는 현재 ICAO 기준에 맞춰
관련 법 개정과 도시계획 수립을 준비 중입니다.
단기적으로 규제 완화는 어렵지만,
공항 이전이나 접근 경로 조정,
예외지역 선별 지정 등은 중장기적 대안으로
논의될 가능성이 있습니다.
여의도 재건축 시장, 새 판 짜기 들어가나
재건축 규제에도 불구하고 여의도는
금융 중심지로서의 상징성과
높은 임대 수요, 입지 우위로 인해
여전히 강한 시장성을 유지하고 있습니다.
다만 수익성 감소에 따라 사업 속도나 규모가
축소될 가능성이 높아졌으며,
민간과 공공 간 조율이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
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