강남이 비싸면 돌아가면 그만, 비규제지역의 반란이 시작됐다
서울 부동산 시장이 다시 숨을 쉽니다.
강남 3구와 용산이 조명을 받는 가운데, 여성 직장인 김과장은 다르게 움직입니다.
그녀의 관심은 성동·서대문·성북의 비규제 지역, 갭투자의 중심으로 향합니다.
토지거래허가구역 바깥에서 피어나는 새로운 투자 흐름,
그곳에서 김과장의 부동산 시나리오가 본격적으로 시작됩니다.
직장인 김과장, 숨통 트이는 지역에서 기회를 보다
성실한 월급쟁이 김과장은 오랜 시간 고민해 왔습니다.
전세금을 활용해 서울에서 내 집 마련 혹은 자산 축적이
가능할까 하는 질문에 마침내 해답이 보입니다.
성동구, 서대문구, 성북구처럼 규제를 피한 지역에서
갭투자가 다시 뜨거워졌기 때문입니다.
성동구, 중개업소부터 분위기가 다르다
하왕십리동 왕십리자이는 최근 24건 중 10건이 갭투자였습니다.
매매와 전세의 차이가 5억 원에 불과하니,
자본금이 많지 않아도 서울 중심지에 투자할 수 있는 기회입니다.
김과장은 중개업소의 활기를 느끼며 금호동 금호두산에도 주목합니다.
32년 차 구축임에도 불구하고 5~6억 원 갭으로 투자자 마음을 사로잡고 있습니다.
서대문구 북아현동, 뉴타운이 몰고 온 기회
김과장은 마포구의 기세가 서대문까지 번졌다는 사실에 집중합니다.
북아현뉴타운, 특히 e편한세상 신촌은 두 달간
27건의 매매, 23건의 전세 계약으로 투자자들에게 가능성을 열었습니다.
27년 차 북아현동 두산 역시 4억 원대 갭으로 접근성이 높아졌습니다.
직주근접과 교통, 인프라를 동시에 잡을 수 있는 이점도 한몫합니다.
성북구 길음뉴타운, 전세가율로 불 붙다
성북구의 길음뉴타운도 김과장의 레이더에 걸립니다.
이곳은 학군 수요가 전세가율을 높이며 갭투자의 기반을 만듭니다.
84㎡ 기준으로 두 달 만에 갭이 3억 원에서 5억 원으로 올랐습니다.
집주인들이 매물을 아끼며 호가를 올리자
시장 전체가 활기를 띠며 김과장의 판단을 더욱 확신하게 만듭니다.
갭투자의 핵심, 전세가율을 체크하라
갭투자의 문을 여는 핵심 열쇠는 전세가율입니다.
KB부동산에 따르면 전국 아파트 전세가율은 68.18%로
50개월 만에 최고점을 찍었습니다.
서울도 53.37% 수준이며, 다음 표처럼 비규제 지역은 60%를 넘습니다.
지역명 전세가율 (%)
| 중랑구 | 63.1 |
| 금천구 | 62.5 |
| 강북구 | 62.2 |
| 서대문구 | 60.8 |
| 성북구 | 60.5 |
김과장은 이 데이터를 바탕으로 4억 원 내외의 투자처를 직접 분석합니다.
투자 여건과 교통 호재, 김과장의 장기전략
성동구는 왕십리역을 중심으로 교통과 상권의 이점이 있고,
서대문구는 강북 교통의 중심축이 되어가고 있습니다.
성북구는 학군 수요가 안정적이고, 고대·성신여대 상권의 유입도 꾸준합니다.
다음 표는 김과장이 작성한 지역별 투자 요소입니다.
지역 강점 요소 투자포인트
| 성동구 | 교통 중심, 재개발 수요 | 중장기 가치 상승 기대 |
| 서대문구 | 뉴타운 개발, 직주근접 | 안정적 전세 수요 확보 가능 |
| 성북구 | 학군, 대학가 상권 | 전세가율 통한 갭투자 적합 |
이러한 분석을 통해 김과장은 리스크를 낮추고 가능성을 넓혀갑니다.
억대 계약보다 값진 선택, 김과장의 다음 타깃은?
강남 3구가 억대 계약서로 화려한 무대를 장식하더라도
김과장은 조용히, 그러나 치밀하게 비규제 지역의 무대에 서 있습니다.
전세를 활용한 합리적인 투자, 숨통이 트이는 기회,
그 속에서 김과장은 자산의 씨앗을 심고 물을 줍니다.
이제 그녀의 다음 타깃은 ‘은평·관악·구로’.
전세가율과 투자 타이밍만 맞춘다면,
서울 어디든 또 다른 기회가 열려 있습니다.
